Als startend ondernemer is je financiële situatie meestal nog onzeker. De eerste jaren investeer je vooral en verdien je vaak nog wat minder. Eerder waren hypotheekverstrekkers daarom niet zo enthousiast om ondernemers aan een hypotheek te helpen. Zij eisten positieve jaarcijfers van minimaal drie jaar.
De laatste vijf tot zeven jaar zie je steeds meer partijen die zich juist richten op ondernemers, zij tellen bijvoorbeeld jaren uit loondienst mee om een toetsingsinkomen vast te stellen bij startende ondernemers. Wat ook helpt, is dat de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) hypotheken aan ondernemers ondersteunt en daar stemmen banken hun beleid dan weer op af.
Steeds meer mogelijkheden
Voor kersverse ondernemers blijft een hypotheek aanvragen lastig. Je moet kunnen aantonen dat je bedrijf nu en in de toekomst geld oplevert. Dat is haast onmogelijk als je net begint. Vanaf een jaar ondernemen maak je een kans. Als je minder dan drie jaar onderneemt, telt je toetsingsinkomen niet altijd volledig mee.
Er lijkt een specialisme te ontstaan op de hypotheekmarkt, dat biedt startende zzp’ers meer mogelijkheden. Aanbieders die focussen op ondernemers hebben de kennis in huis die nodig is om jaarcijfers van bedrijven te analyseren. Bij aanbieders die zo’n analyse uitbesteden is het vaak een standaardproces en is maatwerk niet mogelijk.
Een hypotheekverstrekker kijkt bij de beoordeling van je aanvraag onder meer naar:
- In welke sector je werkt
- Hoe hoog je vaste lasten zijn
- Hoeveel risico je loopt met je bedrijf
- Hoe je bedrijf en winst zich heeft ontwikkeld
- Wat de verwachtingen zijn voor de toekomst van je bedrijf
Hoogte hypotheek
Ga je op zoek naar een huis, dan wil je weten hoeveel je kunt lenen. Werknemers in loondienst kunnen met een online tool een idee krijgen van wat ze kunnen lenen, want hun inkomen is elke maand hetzelfde. Voor ondernemers is het vaststellen van het toetsingsinkomen ingewikkelder, omdat je inkomen per maand en jaar kan wisselen.
Voor iedereen die een hypotheek aanvraagt, geldt dat je maximaal 100 procent van de woningwaarde kunt laten financieren. Je hebt dus altijd eigen geld nodig voor de kosten koper. Meestal is dat ongeveer zes procent van de aankoopprijs van een woning. In 2022 was de gemiddelde woningprijs 429.000 euro, dus dan zit je al gauw aan een bedrag van zo’n 26.000 euro dat je zelf moet kunnen inbrengen.
Het is belangrijk om je hypotheekaanvraag tot in de puntjes voor te bereiden. Want je moet de bank er van overtuigen dat je je hypotheek nu en in de toekomst kunt betalen. Dat regel je met je accountant/boekhouder. Zorg dat je je jaarrekeningen hebt en maak een overzicht van de cijfers van het lopende boekjaar. Je boekhouder kan ook helpen bij het maken van een prognose, zodat je goed inzicht hebt in wat gaat komen.
Tip: Je maakt meer kans om een hypotheek te krijgen als je een arbeidsongeschiktheidsverzekering hebt. Mensen in loondienst zijn hier automatisch tegen verzekerd via de werknemersverzekeringen. Bij ziekte of arbeidsongeschiktheid hebben zij recht op een uitkering. Als zzp’er moet je je zelf verzekeren tegen dit risico, anders valt je inkomen weg als je langdurig ziek of arbeidsongeschikt wordt. Je kunt dan misschien je hypotheek niet meer betalen.
Hypotheek met NHG
Ook als ondernemer kun je een hypotheek afsluiten met NHG. Je weet dan zeker dat je hypotheek voldoet aan de normen voor verantwoord lenen van het NIBUD. Bovendien ben je verzekerd als je je hypotheek niet meer kunt betalen door werkloosheid, beëindiging van je relatie of verlies van je partner.
Je kunt een hypotheek met NHG afsluiten als je minimaal een jaar zelfstandige bent. Veel hypotheekaanbieders hanteren soepelere voorwaarden als je een hypotheek met NHG afsluit. Ze tellen dan bijvoorbeeld 100 procent van je toetsingsinkomen mee om je maximale hypotheek te bepalen. Of je hoeft in plaats van drie jaarrekeningen nog maar één jaarrekening te hebben.
Inkomensverklaring
Hypotheekverstrekkers willen meestal een inkomensverklaring zien. Deze kun je aanvragen bij een gespecialiseerd bureau. Let op: sommige banken werken alleen samen met door hen aangewezen bureaus.
Bij het opstellen van de inkomensverklaring baseert zo’n bureau zich onder meer op je jaarrekeningen en aangiftes inkomstenbelasting. Onderneem je nog geen drie jaar? Dan helpt het als je het werk dat je nu als ondernemer doet eerder voor een baas hebt gedaan. Mogelijk tellen zij eerder inkomen uit loondienst dan mee. (Wil je een NHG-hypotheek, dan heb je een inkomensverklaring nodig van een van de door NHG aangewezen partijen. Voor een NHG-hypotheek mag je inkomensverklaring maximaal zes maanden oud zijn. Voor andere hypotheken verschilt de geldigheid per aanbieder.)
Invloed minder inkomen
Wat als jouw recente inkomen door de coronacrisis of andere omstandigheden een flinke dip laat zien? Als je in het laatste boekjaar minder winst hebt gemaakt kun je minder lenen: banken willen voorkomen dat je een verplichting aangaat die je niet kunt nakomen. Je moet de bank dus overtuigen dat er wel toekomst in je onderneming zit.
Groeiend bedrijf
Tegelijkertijd zijn er bedrijven die juist een groei doormaken. De meeste banken kijken naar de gemiddelde winst van de afgelopen jaren, maar soms zorgt een gunstig laatste boekjaar ervoor dat je een hogere hypotheek kunt krijgen. De bank kijkt dan naar je groeipotentieel, waarbij de laatste jaren zwaarder meewegen in de berekening.
Bijvoorbeeld: In je eerste jaar als ondernemer was je winst 25.000 euro, in jaar twee was dat 35.000 euro en in het derde jaar groeide je winst naar 50.000 euro. Normaal gaan banken uit van het gemiddelde van deze drie jaar: 36.666 euro. Maar bij berekening van het groeipotentieel telt het eerste jaar één keer mee, het tweede jaar twee keer en het derde jaar drie keer. Je komt dan uit op een flink hoger toetsingsinkomen: 40.833 euro.
Geld lenen uit je bv
Is je bedrijf een besloten vennootschap (bv)? Dan kun je er ook voor kiezen om geld te lenen uit je bv. Overleg dan wel eerst met je boekhouden er verdiep je eventueel in de regels van de Belastingdienst voor het lenen van je bv.